一般而言，买房人购买房子的目的是居住，但亦不排除买房人处于居住之外的其他目的购买房产。当因开发商的违约行为导致购房目的没办法实现时，买房人有权解除合同。比如，开发商与买房人对于房屋的内部布局或公共部分布局有明确约定，买房人主张房子的布局直接影响其购房意愿，但开发商实际交付的房子布局与合同约定存在较大差异的，买房人可以主张开发商违约，并以合同目的没办法实现为由解除合同。

  本文附湖南省岳阳市中级人民法院审结的(2021)湘06民终4025号判决书，以供读者参考。

  方迪伟向一审法院起诉请求：请求判决解除方迪伟与保利公司就保利中央公园5栋803号房所签订的《商品房买卖合同(预售)》，保利公司退还方迪伟已付全部房款843102元并支付全部房款10%的违约金84310元。

  一审法院认定事实：2018年8月24日，方迪伟、保利公司签订《商品房买卖合同(预售)》一份，主要内容为方迪伟购买保利公司开发的保利中央公园小区(B区)5栋803号房屋，房屋面积为116.29平方米，总价843102元。合同约定的交房时间为2020年7月30日前，合同第九条约定交房条件为1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第一十条约定，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间交房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15天内退还买受人全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。该合同附件中房屋分层分户平面图(预测)为B区1栋的平面图(5张)，对此，一审庭审中保利公司的解释为业务员的工作失误所致。合同签订后，方迪伟按照合同约定向保利公司付清了购房款，具体付款时间为2018年8月28日付首付款253103元，2018年10月19日付款590000元(该款为方迪伟在中国邮政储蓄银行贷款，贷款利率为年利率5.635%)，2018年8月23日支付了权证代办、产权登记费680元。2020年7月6日保利公司向方迪伟发出《保利中央公园交房通知书》，通知方迪伟于2020年7月17日至7月19日至保利公司处办理交房手续，方迪伟收到通知后由其父亲方三星到保利公司处查验房屋后与保利公司签署了《房屋交验单》，在该交验单中方三星记载“室内公共部分1、楼梯平台净宽1.27米，电梯无候梯厅；2、户门与电梯门重叠；3、户门开启时，按钮看都看不到；4、合同附件一与房实物不符”，为此方迪伟没有收房。2020年8月18日方迪伟向保利公司送达《关于要求解决5栋803房验房中发现的问题的函》，要求保利公司就《房屋交验单》中所记录的问题逐项提出书面解决方案，解决方案必须符合合同约定和国家相关规范要求。但之后双方经过沟通仍无法达成一致意见，方迪伟以保利公司没有解决以上问题为由至今未收房。庭审中保利公司认可在交房时没有向方迪伟出示测绘报告。方迪伟在审理过程中提出鉴定申请，请求对保利中央公园B区5栋803房电梯轿厢门洞、电梯呼叫按钮被相邻房屋入户门遮挡的现象对正常居住使用的影响程度、电梯间候梯厅进深是否符合相关国家标准和规范进行鉴定。其中经一审法院委托中机国际工程设计研究院有限责任公司鉴定，电梯轿厢门洞、电梯呼叫按钮被相邻房屋入户门遮挡的现象对正常居住使用的影响程度鉴定结论为遮挡现象对正常居住使用的影响程度可忽略，电梯间候梯厅进深是否符合相关国家标准和规范的鉴定结论为未违反规范中强制性条文的要求，不影响正常使用。方迪伟在庭审后书面放弃了部分诉请，仅要求解除合同，由保利公司退还购房款并按照总房款的10%支付违约金。

  根据查明的事实，诉争合同所附的图纸系保利中央公园小区B1栋的房屋平面图，而不是诉争房屋所在B5栋的房屋平面图，而B1栋与B5栋包括电梯厅、候梯厅在内的公共部分的结构布局存在比较大差异。方迪伟据此主张该因素直接影响其购买诉争房屋的意愿，故不能实现合同目的，诉争合同符合法定解除的条件。本院认为，购置房产是对普通老百姓生活有重大意义和影响的行为，不同的个体对于居住环境的要求也会有不同，而房屋的价格、面积、户型、位置、环境、周边生活设施等因素都对普通老百姓的购买意愿产生不同程度的影响，其中也明显应包含房屋的户外公共部分的结构布局。本案中，保利公司与方迪伟签订合同时所附的图纸载明的房屋公共部分的结构布局与实际交付的诉争房屋的公共部分的结构布局差异较大，保利公司也未提供证据证明其公司已告知了方迪伟相关情况而只是诉争合同所附的图纸装订错误。电梯厅和候梯厅的使用对于高层住户来讲是较为频繁的，其结构布局明显影响方迪伟对于诉争房屋的购买意愿，故本院对方迪伟提出的这一主张予以支持。保利公司提出诉争房屋可以居住就满足了方迪伟的合同目的的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。方迪伟又主张保利公司在通知其收房时未出示房屋的测绘报告，其可拒绝收房，保利公司逾期超过90天未提供，其可解除合同。保利公司则认为其公司在通知方迪伟收房时已将测绘报告在交房现场公示。本院认为，保利公司在本案一审2020年10月14日庭审后直至2020年11月19日才向一审法院提交了测绘报告及相关公示的证据，保利公司提供的证据也不能证明其公司确实将测绘报告在交房现场进行了公示且已向方迪伟出示，故本院对方迪伟依据诉争合同约定要求解除诉争合同的主张予以支持，保利公司应根据合同约定向方迪伟退还购房款并承担违约金。一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。至于保利公司提出方迪伟未发现诉争合同所附图纸存在错误也有过错的主张，因方迪伟对于保利公司逾期交房并无过错，且因诉争合同解除产生本案纠纷，方迪伟已承担了银行贷款利息、诉讼过程中的相关开支的损失，并放弃了要求保利公司承担方迪伟支付购房款之后的利息等诉求，故一审法院判令保利公司根据诉争合同的约定承担10%的违约金亦无不当，本院予以维持。

  （我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其必须要格外注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。本律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不代表本律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。如有具体案件，可私信留言咨询。）

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