提起深圳历史最悠久的商圈，人们第一时间想到的一定是老东门。俗话说：“不去东门老街，不算来过深圳”，这条有着百年历史的商业文化街区曾经是深圳市的购物天堂，更是深圳商圈的一张豪华名片。经历时代的沉浮，伴随着互联网电商的冲击、消费升级等影响，东门商圈逐渐失去了往日的繁华，在作出不断调整优化后，这条商业步行街的现状如何呢？世方商业就此进行了一次实地探访。

  东门商业步行街位于深圳市罗湖区深南东路以北，近邻深圳火车站和文锦渡通关口岸，拥有优越的地理位置优势。交通方面，除了有密布的公交线路可以直达街区外，随着地铁一、三、五号线的开通，地铁出入口“老街站”接壤东门西入口，而老街站是罗宝线、龙岗线的换乘站，便捷的地铁交通成为东门客流输入的重要方法之一。

  东门商圈的繁荣和发展得益于东门步行街的改造，改造后的商业步行街成为了集购物、休闲和旅游观光于一体的新型步行街，街区内包含集中商业和沿街商业两种形态。早期的东门商业街主要是以服饰鞋帽、珠宝等商品零售和批发为主，随着周边综合型商圈的不断兴起和激烈竞争、花了钱的人消费需求的提升，这条历史老商业街相对落后的产品和低端的业态弊端突显出来，面临着人流的大量流失、“商圈老大”光环逐渐隐没的阵痛，东门商业街不得不作出调整，在改革的道路上不断摸索，近几年无论是从商业业态方面还是商户自身提升方面都在尝试优化。一方面扩建了一批以传统百货业为主的商业综合体，还引入了以东门町美食街等为代表的餐饮业；另一方面，将原深圳市百货广场更名为DDM mall，引进广东首家设计师原创街区叮梆小镇、大型健身俱乐部古德菲力等，力求成为东门最有特色为的商业地标。这一系列的更新形成了东门现在集零售、批发、餐饮、酒店、娱乐为一体的大型综合商业街区。但从笔者近日的实地探访来看，曾经人流如织、日客流量高达30万人次的步行街，如今只见稀疏分散的人群，且部分商铺空置的现象也非常严重，东门商业街俨然不复当年的繁华，可见这条历史老商业街，仍然具有转变发展方式与经济转型的空间。

  透过次地林立的商铺，沿着花岗青岩的铺装、穿过曲折幽深的小巷，仿佛在一步步追溯这条商业街的悠久历史。具有岭南传统特色的建筑楼群、庙宇、祠堂，处处都透露着历史背景和文化底蕴。新白马服装批发城前的“东门墟市图”、老街广场的世纪钟、精雕的小品等具有历史人文的街景，都给消费者带来除购物之外的艺术享受，引发消费者的怀旧感。但纵观整条商业街，外部环境颇为老旧，店招凌乱，有的建筑的外墙面也开始剥落老化，“新”意全无。街区内缺乏景观生态设计，大面积的硬质铺装和硬朗的小品，少了景观的柔化，缺乏了不少自然生动气息。在公共配套设施方面，标识牌信息不够清晰，休憩区可提供的休闲座椅寥寥无几，垃圾桶的配比也极为不合理，有时要绕了很远一圈才寻找到垃圾桶。另一方面，商业整体布局过于稠密，在两栋楼宇之间，本就狭窄的通道内布满了餐食摊档；在名仕批发商城和宝华白马批发商城等内部通道狭窄，商品随地摆放；部分商场如九龙城和旺角购物广场，内部装修都已经陈旧过时，过低的楼层高度给消费者带来压迫感...这些因素无疑大大削减了消费者的购物欲望，近几年如雨后春笋般拔起的优质购物中心，都与东门形成鲜明的对比，消费者自然是更愿意选择环境舒适的地方进行购物。

  通过对东门商业街区的整体走访，发现商圈内目前仍是以服饰鞋包、皮具和小件商品的经营为主，且商品质量参差，档次难以提升。各店铺商家各自为营，也难以形成规模，在一些批发商场内，还不时有争抢客户的现象发生，低价竞争给大部分商户也带来了经营的压力。另一方面，东门商业街虽在规划调整后实现了业态的多样化，但统观沿街商业和百货商业，商场定位仍然模糊，商圈业态简单且重复的特性凸显出来。笔者在探访沿街商铺途中，发现有多数品牌店铺重复出现，其中不乏名创优品、以纯、Nike、addias等主力品牌。而在茂业百货、天虹商场、太阳百货等百货商场内，经营范围雷同和商品重复的现象更为明显，这导致各大型百货间的竞争不断加剧，但又仍限制在低端的价格拉锯战竞争中，难以形成自身产品的特色优势，阻碍了东门向高端商业的发展。

  但笔者发现，在位于地铁站出口、以主打原创潮流概念的小型购物中心1234space商城内，人流量稍多，商场引进了“H&M”、“探鱼”、“星巴克”等主力店，还有“西西弗书店&矢量咖啡”相结合的特色品牌，商场在四楼引进了“woodful life”，将体验和购物相结合的方式吸引了大人和小孩入店，可见新颖和中高端品牌能达到较好的人流吸聚效果。

  笔者走访时发现，消费者的整体提袋率并不高，大多数是以购买平价小商品和逛吃为主。而和临街商铺的人流量相比，大多数内街和二楼以上的经营难以为继。客源大部分在主街道即被消化，楼上普遍顾客寥寥，许多商铺多无人问津，店铺空置率现象也尤为严重。以综合商业为主的金世界百货，B1层为地铁商城，以经营餐饮、饰品和鞋为主；1楼主要经营服饰品牌“班尼路”；2楼为美食街、医疗机构、美发美甲等多种类商业混合经营，放眼望去，整条美食街鲜有顾客光临，位于美食街另一端的美甲美容店也呈现出荒凉之态势，二楼的商铺空置率达到了30%，三楼则整层处于招租中。在旺角购物广场二楼，大部分闸门紧锁，店铺空置率更是高达近40%。在以服饰批发为主的传统市场内，二层以上商铺得空置率仍然不减。在宝华白马服装批发城内，三楼以上便有不少商铺空置现象出现，曾经集中为品牌女装网络实体店的六楼，则基本上已经息业。这种二楼以上商铺空置率递增的现象在相对经营较好的茂业百货、太阳百货、天虹商场得到了缓解，但人流量仍然偏少。

  由此可见，东门商圈的整体经营状况是极为不乐观的。尤其是传统百货业，一个是由于商场内部的硬件限制，如装修风格老旧、楼梯位置设计不当、配套设施也不够完整，造成顾客的流失；再一个是由于商场定位模糊，商场内对于功能划分的不合理，缺少主导产品和新颖的业态，削减了顾客的购物欲，无法成功吸引顾客往楼上消费，导致二楼以上空铺率明显，租赁价格难以提升，同时商户也承受着较大的经营压力。虽说商圈内也有主打中高端的业态品牌如茂业百货、太阳百货等，但东门商业整体低档化的现象已是不争的事实，商业业态重复形成恶性竞争，所谓“唇亡齿寒”，一个商圈和个体的荣辱兴衰是紧紧联系在一起的。

  经过一番探访，不得不感叹一句，商圈沉浮，东门的繁荣景象已是昨天。近些年来，由于电商的崛起、消费需求的多样化、周围迅速崛起的优质商圈带来的竞争，令东门商圈处于内外“夹缝”中艰难前行，褪去光环的东门跟随岁月的洗礼已呈现出耋耄之势，老东门的确是“老”了。

  但在笔者看来，这或许是对东门商圈的新一轮考验和机遇，目前东门所遭遇的“阵痛期”是发展过程中无法避免的，东门商圈仍存在很大的转型空间。要想重塑“深圳东门商圈”这张名片，寻求新的改革之道刻不容缓。东门商圈真实地记录着深圳城市的发展史，是历史文化积淀的重要部分，浓厚的文化渊源是它独有的特色，依附“老东门”的文化内涵，在此基础上可进行创新，推动产业升级，实现东门业态整体从低端逐步向中高端转型。而东门商圈也在不断思考破局之策，已经在尝试从硬件设施更新、产业体系等方面调整改造，期待东门商圈重新焕发出活力。返回搜狐，查看更加多